二线土地市场集体回暖,还会持续多久?

近两个月以来，全国土地市场表现相对疲软，但一些地方土地市场呈现回暖趋势。这直接体现在二线以及部分强三线城市土地拍卖竞争加剧，溢价率、地价持续攀升。

二线城市土地市场集体升温

上海易居房地产研究院发布的《2019年4月40城土地市场报告》显示，二线城市土地市场成交活跃，成交建筑面积环比增长70.8%，同比增长35.4%，成交均价环比上涨14.1%，量价齐升，并带动了全国土地市场成交回升。

根据报告的数据测算，4月二线城市卖地收入在全国300个城市卖地总收入中占比近七成。分城市看，4月份，武汉土地出让金在5城中最多，达到432.2亿元，杭州和苏州分别为377.7亿元和189.4亿元；而北京和上海仅为10.2亿元和54.6亿元，由此可以看出热点二线城市土地市场的成交活跃。

中原地产研究院公布的数据也显示，4月单月，受监测的二线城市合计卖地金额高达2933亿元，刷新了最近2年的最高纪录。

近期的热点城市特别是二线城市土地市场热度明显回升，土拍现场竞争激烈，数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%现象重新出现。

4月，武汉推出30宗地块，总建面711.41万平方米，创下2018年以来第二供应高峰。其中，23日推出总起始价近200亿元的10宗地，最终拍出228亿元，其中某商服地块溢价达183%，而融创则以152.38亿元拿下了4宗地块。25日，武汉再拍三宗地，融创、美的、金茂以82.67亿元分食。

在福州，4月也上演了9场土拍，26幅地块的起拍价达到了108亿。据不完全统计，今年前4个月福州仅出让的住宅（商住）地块，总体量高达1544.82亩，揽金超410亿。

在合肥，4月25和26日，迎来了该市最大规模的土地出让潮，共37宗地、2429亩土地出让，拍出210.77亿元。其中，溢价最高的是肥西一地块，溢价率为144.23%。

进入5月，房企的拿地热情不降反升。5月8日当天，包括天津、苏州、济南在内的10余城进行土地出让，吸引了包括碧桂园、金地、荣盛等在内的众多房企，多宗地块拍出高溢价率。

总的来看，三四月份以来，二线城市地价环比上涨较大，厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显。对于近期二线城市土地市场热度明显回升的原因，易居研究院研究员王若辰表示，主要原因一方面是因为房企目前资金面较为宽松，房企第一季度发债融资量较多；另一方面是因为开发商拿地预期的转变，即规避三四线城市，向一二线城市转移，同时一线城市供地量又比较少，热点二线城市成为首选的拿地对象。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，此外今年楼市的“小阳春”，大部分城市成交量放大，部分城市房价上涨，楼市销售回暖也使开发企业觉得目前拿地是一个好时机。

回暖恐难持续，房企拿地需谨慎

二线城市土地市场的狂欢，让房企对二线城市土地明显开始加速购入，拿地积极性全面提高。

但各机构和专家都对此提出了警醒，在楼市调控政策不断收紧的当下，拿地赌未来、赌政策周期，尤其是拿“高价地”存在不小风险。

易居研究院的报告指出，二线城市4月份地市量价齐升，主要由于房企资金面的好转及拿地预期的变化，进一步确定了3月份以来地市的回暖趋势。但需要注意的是，当前部分热点城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注，“房住不炒”在中央政治局会议上再次被提及，该类城市可能将继续出台调控政策。因此，热点二线城市地市量价难以持续齐升，预计2019年将保持稳定。

克而瑞地产研究员马千里也称，虽然土地市场热度进一步回暖，4月内多个监管部门和地方城市已经做出对应表态，如住建部也对一季度房价、地价上涨较快的城市提出预警，合肥、西安等土拍较热的城市也已出台了调控新政，在新一轮的调控预期影响下，预计本轮的土拍热度上升不会持续太久。

多位分析人士指出，近期杭州、合肥等城市土地市场高溢价地块频出、地价屡创新高来看，二线城市局部地区土地确有过热风险。在目前形势下，贸然追高投资，会面临一定的风险。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟也表示，对房企而言，尤其是那些在过去三年拿的高价地还未消化的企业，还应谨慎应对，毕竟高溢价拿地与“稳地价、稳房价、稳预期”的大方向相悖，一旦引起连锁性的房价调控再度升级，后期面临的成本和去化压力不容小觑。在中央再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇、对地价上涨较快的城市提出了预警后，本轮土地市场的上涨态势不会维持太久，土地市场的“疯狂”面临更大风险，无论是战略调整还是规模需要，企业投资布局仍然需要保持谨慎，尤其对于地价屡创新高的城市和区域。

易居企业集团CEO丁祖昱则提醒，三四月份土地市场回暖，越来越多的房企开始跟风拿地，其中不乏高溢价地，尤其是二线城市，土地竞争格外激烈。“但最佳的拿地时期已经过去，目前市场不确定性较大，对于企业而言，无论是战略调整还是规模需要，在二季度投资扩张中仍然需要保持谨慎，盲目追高并不可取。

来源：易居研究院报告、经济参考报、证券时报、北京晚报，中房网整合整理